Matrícula é um
registro inicial. Assim, quando nos inscrevemos num curso ou numa escola
fazemos a matrícula.
A Matrícula do imóvel é, igualmente, a sua inscrição (o seu registro) inicial.
O primeiro registro desse imóvel. A diferença é que a Matrícula de um imóvel é
única e não-renovável.
A Matrícula de um imóvel permanece sempre a mesma e inalterada enquanto
permanecer inalterado o imóvel. Por isso, a sucessão de proprietários do imóvel
estará, de maneira encadeada e continuada, registrada na mesma matrícula.
Dessa forma, quando eu tenho uma
certidão de matrícula de um imóvel, tenho a completa história desse imóvel
desde a sua primeira inscrição até o momento em que a certidão foi expedida.
Podemos entender a matrícula como sendo o documento que contém todas as
informações registradas do imóvel.
Essa forma de registrar o imóvel,
chamada matrícula, foi criada pela Lei Federal n.º 6.015, de 31 de dezembro de
1973. Referida lei, também conhecida como Lei dos Registros Públicos (abreviada
em: LRP), entrou em vigor em 1º de janeiro de 1976, motivo que explica porque
só existem matrículas de imóveis de 1976 para cá. Antes de 1º de janeiro de
1976, realmente, não pode existir matrícula de imóvel, pois a lei que regulava
os Registros de Imóveis, antes daquela data, previa outra forma de registrar.
A matrícula do imóvel, então, foi um
jeito seguro que o legislador encontrou para modernizar o Registro de Imóveis e
imprimir agilidade aos negócios. A certidão da matrícula pode ser expedida de
forma a que o interessado receba uma cópia autêntica integral da matrícula,
seja em papel ou em meio eletrônico.
Sabendo que a matrícula contém o
completo histórico de registro do imóvel e que dela constam as características
descritivas (dimensões, confrontantes etc.) do imóvel, assim como os dados de
qualificação (nome, RG, estado civil, etc.) de seus proprietários, e ainda
todas as alienações, ônus ou demais circunstâncias que envolvam o imóvel a que
ela se refere, concluímos que é pela matrícula que se verifica a existência e a
situação jurídica do imóvel.
Para a solicitação da certidão da
matrícula, importante que o interessado saiba o respectivo número dessa
matrícula e a que Cartório de Registro de Imóveis ela pertence.
EXISTE IMÓVEL SEM MATRÍCULA ?
não é raro descobrimos que um imóvel não tem matrícula. Quando um imóvel não
está matriculado, é possível que o título desse imóvel esteja ainda em forma de
transcrição. Juridicamente, com relação à propriedade do imóvel, as
transcrições têm a mesma força de prova que a matrícula, porém, nem tudo que
acima foi dito a respeito da matrícula serve para a transcrição, por ser a
transcrição uma forma de registro mais antigo e por não concentrar todas as
informações registradas do imóvel.
O QUE É TRANSCRIÇÃO ?
Transcrição, como o próprio nome sugere,
é a reprodução de um escrito por cópia. No Registro de Imóveis, contudo, a
reprodução do escrito não é integral, é feita em resumo, por extrato. As
transcrições no Registro de Imóveis, na realidade, não se chamam apenas
transcrição, mas “Transcrições das Transmissões” (ou na grafia antiga:
transcripção das transmissões). Falamos apenas “transcrição”, para facilitar.
Como a matrícula é uma forma de
registro existente apenas de 1º de janeiro de 1976 para cá, antes disso, ou
melhor, até 31 de dezembro de 1975, somente havia a transcrição como forma de
transmissão da propriedade imóvel.
Pelo sistema de transcrição das
transmissões, ao contrário do que ocorre na matrícula, os livros são grandes e
sua escrituração tem menos relação com o imóvel e mais com os proprietários dos
imóveis. Os atos (as transcrições) são lançados em critério temporal
(cronológico). Na medida em que as escrituras foram apresentadas no cartório,
foram resumidas – copiadas por extrato – num grande livro. Cada um desses
resumos de escritura, ou cópias por extrato de escritura, é chamado de
transcrição.
O fato é que cada dia mais matrículas
vão sendo abertas e vamos nos distanciando do sistema de transcrições. Porém,
ainda há muitos imóveis dos quais nenhum registro foi feito de 1º de janeiro de
1976 para cá, e nem mesmo seu proprietário solicitou a respectiva abertura de
matrícula. Assim, há situações em que haverá a necessidade do pedido de
certidão referir-se ainda à transcrição.
Haverá também interesse no pedido de
certidão da transcrição quando se quiser obter informações históricas ou
conhecer detalhes específicos do imóvel em determinada época ou data.
Principalmente, para se saber das alienações ocorridas antes da abertura da
matrícula.
Muito importante: quando se for
requerer certidão de transcrição, deve-se saber para qual cartório dirigir o
pedido. As competências territoriais dos Registros de Imóveis, hoje, são
diferentes da competência territorial que os Cartórios tinham no passado, ao
tempo das transcrições.
HÁ DIFERENÇA ENTRE TRANSCRIÇÃO E
INSCRIÇÃO ?
sim: há diferença entre transcrição e
inscrição. Embora, no Registro de Imóveis, a forma de escriturar a inscrição se
pareça com a forma de escriturar a transcrição, elas se diferem em dois
principais aspectos. O primeiro, transcrição e inscrição são registros que
ocorrem em livros distintos (na época havia livro próprio para as transcrições,
e livros próprios para as inscrições). O segundo, enquanto a transcrição se
prestava para transmissões da propriedade, serviam as inscrições para os demais
direitos sobre imóveis (compromissos de compra e venda, hipotecas, usufrutos,
servidões etc.).
Estaremos também frente a um ato de inscrição, no caso dos registros de
loteamentos e de incorporações e convenções de condomínios feitos anteriormente
ao ano de 1976.
Assim não podemos confundir transcrição
com inscrição. São registros diferentes com conteúdos bem distintos.
É possível que se expeça certidão de
uma inscrição. Mas é mais comum a expedição de certidão de uma transcrição, com
menção a uma inscrição.
O QUE É CERTIDÃO VINTENÁRIA ?
A certidão imobiliária tem por base um
ou mais registros. Quando se trata de certidão de matrícula, ela refere todos
os registros ocorridos desde a matrícula do imóvel até a expedição da certidão.
Assim, a certidão de um imóvel matriculado, por exemplo, há 10 anos, conterá a
história de 10 anos do imóvel. Certidão vintenária, ou ainda certidão de
filiação vintenária, é a certidão que contém histórico de 20 anos do imóvel.
Logo, para ser certidão vintenária não
há qualquer exigência de forma. O que torna uma certidão vintenária é o seu
conteúdo. Nestes mesmos termos, podemos ter uma certidão qüinqüenária (5 anos),
cinqüentenária (50 anos) ou centenária (100 anos), tudo dependerá de quantos
anos históricos do imóvel a certidão narra ou revela.
A certidão vintenária (20 anos de
histórico do imóvel) ficou muito popular, porque o anterior Código Civil
previa, dentre outros prazos inferiores, a posse para aquisição de imóvel por
usucapião de 20 anos. Essa usucapião, denominada extraordinária, teve seu prazo
reduzido de 20 para 15 anos no Código Civil vigente.
Assim, aquele que exerce posse mansa e
pacífica, ininterrupta como se dono fosse, sem oposição do proprietário, pelo
prazo de 15 anos (antes, 20 anos), independente de justo título e boa-fé, pode
por sentença judicial adquirir a titularidade da propriedade.
Para essa finalidade, não tem outra
utilidade a certidão de filiação vintenária senão a de fazer conhecer o nome
dos proprietários (ou do proprietário, se for apenas um) dos últimos 20 anos. Assim,
podemos facilmente entender, por exemplo, que a certidão de uma matrícula
aberta há apenas 1 mês pode ser uma certidão vintenária, no caso de constar
informado no seu preâmbulo a data do registro anterior, e este contar com 20
anos ou mais.
O QUE É UMA CERTIDÃO DE PROPRIEDADE
IMOBILIÁRIA ?
Quando queremos saber se uma pessoa é
proprietária de imóvel em certa localidade, ou ainda quando queremos saber quem
é o proprietário de determinado imóvel, é a certidão de propriedade imobiliária
que nos revelará essa informação.
Para pedirmos uma certidão de
propriedade, deveremos informar o nome da pessoa de quem queremos a informação,
ou o endereço do imóvel de que desejamos conhecer o proprietário. Na realidade,
na maior parte das vezes, a certidão de propriedade será uma certidão de
matrícula; mas como não sabemos o número da matrícula, fornecemos o endereço do
imóvel, pelo qual a pesquisa é feita e expedida a certidão.
Assim também ocorre quando queremos
saber se uma pessoa é proprietária de imóvel : Fornecemos o nome da pessoa,
caso essa pessoa seja proprietária, será expedida a certidão da matrícula do
respectivo imóvel em que ela figura como proprietária.
Tudo é muito simples. Existem
expressões que são genéricas, enquanto outras são mais específicas. Toda certidão
expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de uma forma ou de outra acaba
por ser uma certidão de propriedade, que é uma maneira ampla e genérica de se
referir às certidões. Há certidões mais específicas. Há nomes de certidão que
apenas querem denotar a natureza específica da informação apresentada.
A certidão de propriedade é bastante
utilizada para cobrança de créditos. Querendo valer-se de uma ação para cobrar
um recebimento ou executar uma dívida, antes o credor deseja certificar-se se o
devedor é proprietário de imóvel, para uma eventual penhora. Para tanto,
solicita certidão de propriedade, fornecendo o nome da pessoa.
O QUE É NEGATIVA DE PROPRIEDADE ?
A negativa de propriedade, como o
próprio nome sugere, informa que a pessoa não é proprietária de imóvel em certa
localidade ou ainda que ela não é proprietária de um imóvel específico.
Muito utilizada por agentes
financeiros, ligados ao Sistema Financeiro da Habitação, para concluírem suas
análises de crédito. Pois, para concessão do crédito para aquisição do bem
imóvel pelo SFH, precisam, antes, saber se aquela pessoa é proprietária de
imóvel residencial naquela localidade, fato que, se positivo, geralmente,
inviabiliza a operação.
Também utilizada em Condomínios com
garagens coletivas, quando se deseja comprovar utilização indevida da vaga por
pessoa não proprietária.
O QUE É REGISTRO DO PACTO ANTENUPCIAL ?
Para a celebração do casamento, o casal
necessita, antes, escolher o regime de bens conveniente. Atualmente, quando há
opção pelo regime da comunhão universal ou da separação total de bens, por
exemplo, essa opção deverá obrigatoriamente ser manifestada em uma escritura
pública.
Todas as vezes que a escolha do regime
de bens tiver que ser manifestada numa escritura pública, essa mesma escritura
pública deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
No Registro de Imóveis, além da
matrícula, que é tecnicamente chamada de Livro n.º 2 – Registro Geral, há outro
livro destinado aos registros que não dizem respeito diretamente a um imóvel,
chamado Livro n.º 3 – Registro Auxiliar, em que registrada a dita escritura de
pacto antenupcial.
Assim como é feito o pedido de certidão
de matrícula, igualmente, poderá ser feito um pedido de um registro nesse Livro
Auxiliar.
Para se fazer o pedido necessário que se forneça o número do Registro. Como
cada matrícula tem um número, também tem um número especifico o Registro no
Livro Auxiliar.
Sendo a escritura do pacto antenupcial registrada no Cartório de Registro de
Imóveis, para a expedição da certidão desse registro, o interessado deverá
indicar o número do registro e o Cartório em que está registrada.
Não sabendo se houve registro da escritura, ou não sabendo em que Cartório foi
registrada, e havendo o desejo de pesquisar nos 18 Cartórios de Registro de
Imóveis de São Paulo, ou em apenas um deles, deverá o interessado indicar o
nome do marido e da mulher, ou pelo menos o nome de um dos cônjuges; e
especificar que deseja certidão do registro da escritura do pacto antenupcial.
Como princípio, a escritura do pacto antenupcial deve ser registrada no
Cartório de Registro de Imóveis relativo ao imóvel em que se estabeleceu o 1º
domicílio do casal.
informação originalmente publicada em 05/02/2011 e ATUALIZADA em
15/03/2024
informação postada / publicada por: Vicente Messias Jr
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